“உரிமையே இல்லாமல் Settlement Deed பதிவு செய்தால் அது சட்டத்தின் பார்வையில் செல்லாது!” — சென்னை High Court

  “உரிமையே இல்லாமல் Settlement Deed பதிவு செய்தால் அது சட்டத்தின் பார்வையில் செல்லாது!” — சென்னை உயர்நீதிமன்றத்தின் முக்கிய தீர்ப்பு https://www.facebook.com/photo?fbid=1684023556418534&set=pcb.1684023829751840

சொத்தின் மீது உரிமை, Title அல்லது சட்டப்பூர்வ அதிகாரம் இல்லாத ஒருவர் Settlement Deed செய்து பதிவு செய்தால் என்ன செய்வது? ஏற்கனவே Civil Court தீர்ப்புகள் இருந்தும் மீண்டும் மீண்டும் ஆவணங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டால் உண்மையான சொத்து உரிமையாளருக்கு என்ன நிவாரணம் கிடைக்கும்? என்பதற்கு முக்கிய வழிகாட்டுதலை வழங்கும் தீர்ப்பாக இது அமைந்துள்ளது.

வழக்கு விவரங்கள்

வழக்கு: J. Jayaniithaa v. Inspector General of Registration & Others

நீதிமன்றம்: Madras High Court

வழக்குகள்: W.P.Nos.18721, 18725 & 18730 of 2020

தீர்ப்பு தேதி: 15.12.2020

நீதிபதி: Justice N. Anand Venkatesh

அரசியலமைப்புச் சட்டம்: Article 226

முக்கிய விவகாரம்: உரிமையில்லாமல் பதிவு செய்யப்பட்ட Settlement Deeds.

இந்த மூன்று Writ Petitions-களையும் ஒரே பொதுவான பிரச்சினை என்பதால் நீதிமன்றம் Common Order மூலம் தீர்மானித்தது.

என்ன பிரச்சினை?

15.04.2015 அன்று பதிவு செய்யப்பட்ட Document Nos.2637 மற்றும் 2638 of 2015 ஆகிய Settlement Deeds-ஐ எதிர்த்து மனுதாரர்கள் High Court-ஐ அணுகினர்.

அந்த ஆவணங்களை ரத்து செய்து, Sub-Registrar பதிவுகளிலிருந்து சம்பந்தப்பட்ட entries-ஐ நீக்க வேண்டும் என்பதே முக்கிய கோரிக்கையாக இருந்தது.

3.11 ஏக்கர் Inam Land – சொத்தின் பின்னணி

வழக்கிலுள்ள சொத்து 3.11 ஏக்கர் Inam Land. மனுதாரர்களின் முன்னோடியான A.S.L. Rajan அந்த நிலத்தை வாங்கியதாக பதிவுகள் காட்டின.

இந்தச் சொத்தின் Title தொடர்பாக முன்பு தொடரப்பட்ட O.S.No.779 of 1979 வழக்கு 28.04.1988 அன்று தள்ளுபடி செய்யப்பட்டது. பின்னர் 4வது எதிர்மனுதாரரின் தந்தை தொடர்ந்த O.S.No.582 of 1997 என்ற மற்றொரு Declaration of Title வழக்கும் 30.04.2003 அன்று தள்ளுபடி செய்யப்பட்டது.

அதாவது, எதிர்தரப்பின் Title claim ஏற்கனவே Civil Court proceedings-ல் வெற்றி பெறவில்லை என்பது இந்த வழக்கின் முக்கிய பின்னணியாக இருந்தது.

A.S.L. Rajan பெயரில் Patta

சொத்து Inam Land என்பதால் Act 30 of 1963-ன் கீழ் Assistant Settlement Officer நடவடிக்கை மேற்கொண்டார்.

24.12.1999 அன்று A.S.L. Rajan பெயரில் Patta வழங்கப்பட்டது. பின்னர் சொத்தின் ஒரு பகுதி Inner Ring Road அமைப்பதற்காக தமிழக அரசுக்கு வழங்கப்பட்டதாகவும், 2004-ல் மனுதாரர்களுக்கு Settlement செய்யப்பட்டதாகவும், அதன் பின்னர் subdivision மற்றும் Patta மனுதாரர்களுக்கு வழங்கப்பட்டதாகவும் தீர்ப்பு பதிவு செய்கிறது.

RDO வழங்கிய Patta மாற்றமும் High Court தலையீடும்

இதற்குப் பிறகு 4வது எதிர்மனுதாரரின் தந்தை Tambaram RDO மூலம் Patta பெற்று Town Survey Field Register-லும் மாற்றம் செய்ததாக வழக்கில் கூறப்பட்டது.

அதை எதிர்த்து W.P.Nos.13302 & 13303 of 2015 தொடரப்பட்டன; அவை 20.11.2019 அன்று அனுமதிக்கப்பட்டன.

முந்தைய தீர்ப்பில் முக்கியமாக, Assistant Settlement Officer வழங்கிய Patta-வால் பாதிக்கப்பட்ட தனிநபர் Section 11(3)-ன் கீழ் உரிய Tribunal-ஐ அணுக வேண்டும்; RDO அந்த சட்டத்தின் கீழ் உரிய authority அல்ல என்று நீதிமன்றம் கண்டது.

இதனால் RDO, Tambaram பிறப்பித்த உத்தரவு “non est in the eye of law” என்று கூறி ரத்து செய்யப்பட்டது; மனுதாரர்களின் பெயர்களை revenue records-ல் எட்டு வாரங்களுக்குள் மீண்டும் பதிவு செய்யவும் உத்தரவிடப்பட்டது.

ஆனால் பிரச்சினை அத்துடன் முடிவடையவில்லை!

முந்தைய நீதிமன்ற நடவடிக்கைகளைப் பொருட்படுத்தாமல், 4வது எதிர்மனுதாரரின் தந்தை 15.04.2015 அன்று மீண்டும் Settlement Deed ஒன்றை 4வது எதிர்மனுதாரருக்கு செய்து கொடுத்திருந்தார்.

இதுகுறித்து மனுதாரர்கள் Registration Authorities-க்கு புகார் அளித்தனர். District Registrar, Sub-Registrar-க்கு Registration Act, Section 83-ன் கீழ் நடவடிக்கை எடுக்க உத்தரவிட்டிருந்தார்.

ஆனால் அந்த disputed Settlement Deed தொடர்பான entry தொடர்ந்து Encumbrance Certificate (EC)-ல் இருந்ததால் மனுதாரர்கள் மீண்டும் High Court-ஐ அணுகினர்.

High Court கூறிய மிக முக்கியமான சட்டப்புள்ளி

நீதிமன்றம் வழக்கின் வரலாற்றை ஆய்வு செய்து, Civil Court-ல் ஏற்கனவே தோல்வியடைந்த பின்னரும் 4வது எதிர்மனுதாரரின் தந்தை “without any semblance of right” Settlement Deed செய்ததாகக் குறிப்பிட்டது.

அதே நேரத்தில் Sub-Registrar இத்தகைய ஆவணங்களை mechanically ஏற்று பதிவு செய்ததையும் நீதிமன்றம் சுட்டிக்காட்டியது.

“ஒவ்வொரு முறையும் Civil Court போகச் சொல்ல முடியுமா?”

இந்தத் தீர்ப்பின் முக்கியமான பகுதி இதுதான்.

அந்த நேரத்தில் Registration Act-ல் பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணத்தையோ பதிவையோ Registration Authorities தாமாக cancel செய்ய உதவும் provision இல்லை என்று நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது.

அதே சமயம், ஒவ்வொரு முறையும் ஒரு சட்டவிரோத ஆவணம் பதிவு செய்யப்படும் போதும் உண்மையான உரிமையாளரை மீண்டும் Civil Court செல்லச் சொல்வது அவரது சொத்தை அவர் பயன்படுத்துவதையே கிட்டத்தட்ட இயலாததாக மாற்றிவிடும் என்று High Court கவலை தெரிவித்தது.

கவனம்: இந்தக் கருத்தை “எல்லா போலி/மோசடி பத்திரங்களையும் High Court நேரடியாக ரத்து செய்யும்” என்ற பொதுவிதியாக எடுத்துக்கொள்ளக் கூடாது. இந்த வழக்கின் தனிப்பட்ட பின்னணியில் ஏற்கனவே Civil Court மற்றும் High Court proceedings மூலம் உரிமை நிலை தெளிவாக இருந்தது.

Article 226 கீழ் High Court தலையீடு

இத்தகைய அசாதாரண சூழ்நிலையில் ஒரு தீர்வு காண வேண்டியது அவசியம் என்று கூறிய High Court, Article 226 of the Constitution-ன் கீழான தனது jurisdiction-ஐ பயன்படுத்தியது.

நீதிமன்றம் முக்கியமாக:

15.04.2015 Settlement Deed-ஐ செய்த நபருக்கு அந்தச் சொத்தின் மீது right, title or authority இல்லை; எனவே அந்த Settlement Deed “non est in the eye of law” என்று கண்டது.

இறுதி உத்தரவு என்ன?

High Court, 15.04.2015 அன்று பதிவு செய்யப்பட்ட:

Document No.2637 of 2015

மற்றும்

Document No.2638 of 2015

ஆகிய Settlement Deeds-ஐ “non-est in the eye of law” என்று அறிவித்தது.

மேலும் மனுதாரர்கள் High Court order-ஐ Sub-Registrar முன் registration-க்கு சமர்ப்பிக்க வேண்டும்; தேவையான stamp duty மற்றும் registration fee செலுத்தப்பட்டதும் அந்த Court order பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்று உத்தரவிட்டது.

அவ்வாறு Court order பதிவு செய்யப்பட்டதும் Document Nos.2637 & 2638 of 2015 தொடர்பான முந்தைய entries தானாக reverse ஆகும் என்றும் நீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியது.

இதன் அடிப்படையில் மூன்று Writ Petitions-களும் அனுமதிக்கப்பட்டன.

இந்தத் தீர்ப்பின் முக்கிய சட்டப் புள்ளிகள்

1. சொத்தின் மீது Right, Title அல்லது Authority இல்லாமல் செய்யப்பட்ட Settlement Deed, வழக்கின் நிரூபிக்கப்பட்ட சூழ்நிலைகளில் “non est in the eye of law” என அறிவிக்கப்படலாம்.

2. ஏற்கனவே competent Civil Court/High Court proceedings மூலம் உரிமை தெளிவாக நிர்ணயிக்கப்பட்டிருந்தும், அதைப் புறக்கணித்து மீண்டும் ஆவணம் உருவாக்கியதே இந்த வழக்கில் முக்கிய காரணியாக இருந்தது.

3. Sub-Registrar ஆவணங்களை mechanically entertain செய்து பதிவு செய்ததை High Court விமர்சித்தது. J. Jayaniithaa v. Inspector Gen…

4. ஒவ்வொரு சட்டவிரோத ஆவணப் பதிவுக்கும் உண்மையான உரிமையாளரை மீண்டும் மீண்டும் Civil Court செல்லச் செய்வது நடைமுறையில் கடுமையான பாதிப்பை ஏற்படுத்தும் என்று நீதிமன்றம் கண்டது.

5. அசாதாரணமான சூழ்நிலையில் High Court Article 226 அதிகாரத்தைப் பயன்படுத்தி நிவாரணம் வழங்கியது.

6. இந்த வழக்கில் Court order-ஐ பதிவு செய்வதன் மூலம் disputed Settlement Deed entries reverse செய்யப்பட வேண்டும் என்று நடைமுறை தீர்வும் வழங்கப்பட்டது.

Rbv Legal Firm